ベルテックス（623A）：IPO上場情報と初値予想

ベルテックスの上場日

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ベルテックスのブックビルディング内容

ブックビルディング期間中に、幹事証券からIPOに申し込みましょう。

※ 吸収金額は公募株、売出株、OA株を含む。
※ 申込・購入期間は各証券会社で異なります。

ベルテックスの公開価格と初値

ベルテックスの初値予想と予想利益

ベルテックスの初値予想と予想利益です。

※初値や利益の数値はあくまで予想であり、将来の実際の結果を保証するものではありません。
※予想利益は仮条件の上限価格（想定価格）を基に試算しています。

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ベルテックスの主幹事と幹事証券

ベルテックスのIPOを取り扱っている証券会社です。

ベルテックスの割当数とネット抽選の当選数

目論見書で公表されている証券会社の割当数と、ネット抽選分の当選数（個人配分）の予想です。

割当数にネット抽選分のパーセンテージをかけた単純な計算ですので、参考程度にお願いします。

委託幹事である岡三オンラインは、委託数が公表されていません。

ベルテックスの決算情報

単独 財務情報 （単位/千円）

決算期	2025年11月	2024年11月	2023年11月
売上高	34,941,218	28,304,678	21,377,468
営業利益	1,892,459	1,248,046	―
営業利益率	5.42％	4.41％	―
経常利益	1,758,362	1,118,823	424,700
当期利益	1,280,798	781,919	286,650
純資産	4,856,374	3,575,472	2,793,892
配当金※	―	―	―
EPS※	158.12	96.53	106.17
BPS※	599.55	441.42	1,034.78
前期比 （営業利益）	51.6％	―	―
前期比（売上高）	23.4％	32.4％	―

※配当金、EPS、BPSは（単位/円）

ベルテックスのPERとPBR

公開価格（550円）で算出したPERとPBRです。

ベルテックスの配当金と配当利回り

公開価格（550円）と配当金で算出した配当利回りです。

上位株主とロックアップ期間

ベルテックスの上位10名の株主構成とロックアップ期間です。

直近の類似IPOの上場結果

ベルテックスと市場と業種が同じIPOの上場結果です。

上場日の初値決定前の気配運用

ベルテックス（623A）の初値決定前の気配運用です。

• 上限価格：
  更新値幅 28円、更新時間 10分
• 下限価格：
  通常の更新値幅、更新時間 3分
• 初値の上限価格：1,295円

初値を基にした価格で制限値幅（ストップ高/ストップ安）が決まります。

ベルテックスのIPO分析

不動産販売に加えて、販売後の賃貸・建物管理によるストック収益があります。
2026年6月末時点の賃貸管理戸数は5,259戸、管理物件の入居率は99.8％です。

成長戦略として、営業拠点の全国展開や法人向け営業の強化、自社開発マンションの供給拡大、中古マンションの仕入強化を進めています。

不動産ファンド「VERFUND」も拡大する方針で、今後は匿名組合型に加えてSPC型ファンドを運営し、ファンド規模の拡大や商品の多様化を進める予定です。

これまで配当実績はありませんが、2026年11月期は1株25円～32円の配当を想定しています。
仮条件の上限価格550円に対する配当利回りは約4.5％～5.8％になります。

投資用マンションはローンを利用して購入する顧客が多いため、金利上昇による購買意欲の低下には注意が必要です。また、2025年11月期末の有利子負債依存度は45.9％となっています。

投資用マンションの開発・販売・賃貸管理事業を行っている同業他社との比較です。

ベルテックスは、自社開発の新築に中古物件を組み合わせ、既存顧客の買い増し・紹介を軸に、法人販売やVERFUNDからも顧客を取り込んでいる点が同業他社との違いです。

営業利益率はFJネクストHDを下回る一方、グッドコムアセットと同水準です。
今後は管理戸数やファンド経由の顧客獲得を伸ばし、不動産販売への依存をどこまで補えるかがポイントです。

同業他社と比較して公募後換算でもPERは約4.8倍と低く、今期の想定配当利回り（4.5％～5.8％）も高めです。
一方、金利上昇の影響を受けやすい事業で、スタンダード市場の不動産株という人気面の弱さもあります。

参考までに

以下の点を考慮し、中立の「Ｂ」評価に設定しました。

• 業績は直近2期で拡大（決算情報）
• 自社開発マンションと中古物件の両方を扱い、仕入・販売商品の選択肢が広い
• 販売後の賃貸・建物管理によるストック収益があり、賃貸管理戸数は5,259戸、入居率は99.8％
• 仮条件の上限価格と前期実績（単体）による公募後換算PERは約4.8倍と低い水準（PERとPBR）
• 今期の配当金は25円～32円の想定。仮条件の上限価格ベースの配当利回りは約4.5％～5.8％
• 購入金額が低く、抽選参加しやすいIPO（抽選資金による実績）
• 【9.2追記】長期金利が3％まで上昇しており、株式市場やIPOへの買い需要が弱まる可能性
• 金利上昇は購入者のローン負担増による需要減少と、会社側の借入金利・資金調達の両面に影響
• マンションの竣工・引渡し時期によって売上高や利益が変動しやすい
• 仮条件の上限価格ベースの公開規模は約22.8億円とやや大きめ
• オファリングレシオは38.3％と高め（IPOデータ）
• IPOでは人気化しにくい不動産業
• 同日に4社が上場予定で、資金分散の懸念
• 全国への拠点展開や法人営業の強化、VERFUNDのファンド規模拡大など成長余地がある
• 取扱物件が首都圏中心のため、大規模な地震・火災・水害が発生した場合の影響が大きい
• 販売が長期化した場合、追加の資金調達や在庫評価損が発生する可能性
• ストック・オプションによる潜在株式は78.9万株あり、公募後の発行済株式数の約7.0％に相当

9.1追記。仮条件が530円 ～ 550円に決定（想定価格530円に対して最大3.8％の上振れに）
初値予想を660円 ～ 720円に修正し、予想利益を1.1万円～1.7万円としました。

目論見書の想定価格は530円。初値予想は640円 ～ 690円としました。
予想利益は1.1万円～1.6万円です。

※初値や利益の数値はあくまで予想であり、将来の実際の結果を保証するものではありません。

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1人1票の平等抽選を採用しており、資金力に左右されずに当選が期待できるマネックス証券や、落選しても次回以降の当選チャンスに活かせるポイントが付与されるSBI証券がおすすめです。

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そのほか、楽天証券、岩井コスモ証券からも参加が可能です。

ブックビルディングの参加スタンスは X（Twitter）にて発信しています。

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企業紹介

ベルテックスは、不動産を中核に、不動産コンサルティングサービスと不動産管理サービスを一体で展開する企業です。

主力の不動産コンサルティングサービスでは、首都圏を中心に自社開発マンションや中古マンションを取り扱い、個人投資家や法人顧客へ販売しています。

自社開発では、土地の仕入れから開発企画、施工管理なども手掛けています。

販売後の賃貸・建物管理による継続的な収益に加え、不動産ファンド「VERFUND」も展開しています。